Ипотека: Полгода то хорошая, то плохая погода

Портал "ТТ Финанс" совместно с еженедельником «МК в Питере» провели круглый стол «Итоги полугодия и жизнь после 1 июля», приуроченный ко дню Строителя. В основу дискуссии легли вопросы: «Сколько жилья введено?», «Насколько востребована ипотека?», «Что будет происходить во втором полугодии на рынке жилищного строительства Петербурга?»

Цифры, цифры, цифры…

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась данными аналитического исследования. Результаты первого полугодия 2019 года на рынке жилого строительства в Петербурге и пригородах оказались практически идентичны итогам аналогичного периода предыдущего года. «Существенного прироста мы не увидели, - уточнила эксперт. - То есть, округленно, реализовано 2,2 млн. кв. м жилья». Это порядка 51 тыс. квартир.

«Если же анализировать по сегментам, результаты довольно заметно разнятся. Например, у входящей в наш холдинг компании «Сетл Сити» прирост оказался достаточно большим, благодаря выводу широкого круга объектов комфорт плюс и КОТ в конце прошлого и в этом году», - отметила специалист.

Впрочем, у отдельных игроков наблюдалось и снижение продаж. Но с учетом фиксировавшегося роста цен это объективная тенденция. В пригороде рост составил 4% до 74 тыс. рублей, в городе в массовом сегменте – 5% до 109 тыс. рублей за «квадрат». Для справки - в конце первого полугодия 2018 года квадратный метр в городе стоил 99,6 тыс. рублей.

Кстати, стала двигаться в сторону повышения сумма средней сделки. Так в сегменте эконом в Петербурге средний бюджет сегодня составляет 3,6 млн. рублей (плюс 9,6% период к периоду), в сегменте комфорт – 5 млн. рублей (плюс 6,5%).

«Сейчас мы стали также в аналитике выделять сегмент комфорт плюс, поскольку каждая третья сделка в городе производится на площадках редевелопмента. Здесь средняя сделка обходится покупателю в 6,2 млн. рублей», - отмечает аналитик.

И еще один аспект. Последнее время традиционно, исключая пиковый 2014 год, в агломерации ежегодно реализовывалось около 4 млн. кв. м жилья. И во втором полугодии обычно спрос возрастал, особенно в последние месяцы. «В этом году необходимый объем предложения на рынке есть, поэтому мы ожидаем, что, как минимум, уровень продаж минувшего года будет достигнут», - полагает Ольга Трошева.

Найдите два отличия

Не видит серьезных различий в показателях двух последних лет и начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева.

«В первом полугодии нынешнего года по сравнению с первым полугодием прошлого по ГК «КВС» мы наблюдали аналогичный объем продаж, - заявила специалист. - При этом в среднем по компании рост цен реализации составил 15-16%, хотя по ряду «городских» объектов в высокой степени готовности рост цен даже превысил 20%».

Например, для объектов КОТ значение имеет не только рост готовности дома, но и комплекса в целом. Новое строительство уже идет не в чистом поле, а на освоенной территории, где уже есть инфраструктура. Соответственно, стартовые цены оказываются выше.

В то же время отмечается снижение интереса к ипотеке. Если в 1-м полугодии 2018 года жилищное кредитование в продажах занимало 60%, то сегодня этот показатель снизился до 50%. И выросла доля рассрочки. Но не потому, что рассрочка «теснит» ипотеку. «Просто мы запустили несколько программ акционной рассрочки, по которым приравняли рассрочку к единовременной оплате или предлагали другие интересные условия оплаты», - пояснила эксперт.

По мнению специалиста, доля ипотеки не менее 50% сохранится – как уже не раз отмечалось, платежеспособный спрос не растет. А рассрочка не решает проблему отсутствия значительной части денежных средств, необходимых для приобретения квартиры.

«В рамках реформы мы уже стали использовать эскроу-счета на одной из очередей в Новом Сертолово. Следующим будет объект в Московском районе, а потом наши новые очереди в  объектах КОТ. Для клиентов изменилась процедура оформления сделки, но цена по ДДУ и эскроу-счету в равнозначных соседних объектах остается одинаковой, - рассказала Марианна Ивлева. - При этом во втором полугодии мы предполагаем сохранение текущего объема продаж. То есть, не ждем ни резких падений, ни ажиотажного спроса».

Как будут расти цены

Генеральный директор компании «Формула Сити» Юрий Грудин констатировал, что ажиотажный спрос конца минувшего - начала нынешнего года связан конечно же с тем, что весь рынок «фонил» на одну тему - все СМИ писали о том, что условия работы застройщиков будут меняться с 1 июля 2019 года.

Поэтому, потребители в преддверии изменений не ждали ничего хорошего и соответственно, отреагировали на ожидающиеся изменения повышенным спросом. Застройщики, в свою очередь, готовились и плавно повышали цены быстрее запланированных темпов. Соответственно, в среднем по Санкт-Петербургу на 7-10%, а где-то и до 20% - цены на строящуюся недвижимость поднялись.

«На наш взгляд, повышение цен будет продолжаться - это рыночные процессы и застройщики на них не смогут существенно повлиять, - предупредил эксперт. - Но, самое важное в этих реалиях не потерять в качестве строительства, не отказаться от инноваций для обеспечения достойного уровня жизни наших горожан».

Со своей стороны генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов обратил внимание на следующий момент.

Когда речь идет о группе объектов, например, в рамках КОТ, здесь возможен предельно плавный рост цен, Но если застройщик выходит на рынок со строительством одного многоквартирного дома уже по схеме проектного финансирования, то будет вынужден сразу закладывать в цену продажи расходы на обслуживание заемных денег.

Соответственно, стоимость квартиры в таких объектах изначально окажется выше, чем в продаваемых по ДДУ.

С другой стороны, еще нет необходимой статистики у застройщиков, и они не закладывают в цену штрафы за возможный отказ клиента от сделки с использованием эскроу-счета в случае «если передумал». Если вдруг решил, что, допустим, выгодней приобрести квартиру на более поздних стадиях строительства.

Ипотека пошатнулась

Общую оценку ипотечному рынку за первое полугодие «поставила» территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала Банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Если посмотреть по России в целом, первый квартал на ипотечном рынке демонстрировал рост числа сделок. В частности в Петербурге прирост составил 12% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Возможно, свою роль сыграли заявки, поступившие до нового года и общий ажиотаж.

Но второй квартал внес очень большие коррективы в благополучную картину. Снижение шло поступательно. С апреля выдачи становились все меньше и меньше прошлогодних показателей. В итоге, по данным ОКБ (объединенное кредитное бюро), суммарно за полугодие в Петербурге рынок просел почти на 7%.

Среди причин публикация новых поправок к 214-ФЗ, согласно которым большинство застройщиков сохранили право работать по старым схемам. Граждане убедились, что серьезных единовременных изменений не произойдет. Более 70% строек в Петербурге и сейчас ведутся по старым схемам.

Далее свою роль сыграло то, что реальные доходы не растут, и потенциальные покупатели предпочитают ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок.

«Тем не менее, на этом фоне Банк «Открытие» первый квартал закрыл с объемом выдач в 2,6 млрд. рублей, а во втором квартале рост составил 12% (2,98 млрд. рублей), - уточнила Татьяна Хоботова.

При этом эксперт добавила, что при уменьшающемся в стране и городе числе выдач средняя сумма кредита растет. Заемщикам приходится брать более крупный кредит, чтобы купить ту же самую квартиру.

Против рынка

Со своей стороны заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров уточнил, что наблюдаемые на ипотечном рынке процессы оказались не столь драматичны, как можно было ожидать. В частности в «Банке «Санкт-Петербург» прирост выданной ипотеки полугодие к полугодию по объему составил 16%, по числу выдач – 7%. Средний чек за за год вырос с 2,19 млн. рублей до 2,36 млн. рублей.

Очевидно, что без повышающейся кредитоспособности населения удорожание жилья в том числе ведет к снижению числа сделок.

И, кстати, именно в июне в банке, благодаря запуску акционной ставки, существенно выросли показатели – на 25% по числу продаж. «Вплоть до того, что мы были вынуждены максимально сконцентрироваться на первичном рынке - признал Антон Комаров. - Впрочем, сегодня на рынке наблюдается просадка, даже не смотря на то, что вслед за снижением ключевой ставки банки стали оперативно снижать ставки по ипотеке».

«Снижение выдач мы наблюдали в мае, в июне, наоборот, пошел рост, - в свою очередь сообщила начальник управления партнерских программ филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Наталья Никитина. - А июль по выдачам у нас был рекордным».

Если же сравнивать первые полугодия 2018 и 2019 годов, прирост составил 12%, что для Абсолют Банка не самый высокий показатель. Отчасти, общее снижение спроса в начале года можно объяснить часто повторяющимися с экранов телевизоров обещаниями, что вот-вот ипотечные ставки снизятся до 6-7%.

Отдельно специалист обратила внимание на продукт банка по коммерческой ипотеке. «Не смотря, на увеличенный до 30% первоначальный взнос и ставку от 12,24% эта программа также демонстрирует высокую популярность», - резюмировала Наталья Никитина.

Подытоживая, вице-президент «Энергомашбанка» Дмитрий Вагин призвал всех присутствующих «понимать, что стройка была, есть и будет».

При этом граждане привыкли инвестировать в три источника. В депозиты, под подушку и в квадратные метры. Поэтому недвижимость для россиян превратилась в своеобразную валюту.

«И когда застройщик говорит, что его объект подорожал на 15-20%, становится понятно, что граждане и далее будут нести деньги в стройку. Это просто неизбежно», - заявил финансист.

Игорь Чубаха.